近日，石家庄出台新规，城市容积率降低了，由2.8降到了2.5。这条消息引爆了微信朋友圈，高密度楼层，超高层等超规格的楼盘将得到遏制。
容积率是什么？怎么算？
容积率=总建筑面积除以建筑用地面积
容积率是开发商建筑房产的一项约束性指标。也就是说，开发商拿了地之后，不是想盖多少房子就盖多少房子，房子面积是分子，拿的地是分母，分子除以分母，就是容积率了。
另外，不同形态的建筑，容积率也是不同的↓↓↓
近日，石家庄市出台《石家庄市容积率指标管理规定（修订版）》规定，按照规定，石家庄都市区城市建设用地密度分区分为三个等级，密度一区（中心城区二环内）为高密度开发，容积率上限为2.5，基准容积率为2.3；密度二区（中心城区二环外）为中高密度开发，容积率上限为2.5，基准容积率为2.0；密度三区（四组团区县）为中低密度开发，容积率上限为2.0，基准容积率为1.7。
而按照之前的规定
石家庄市的上限容积率在2.8
新规定则降到了上限为2.5
“具体讲，就是上限是红线，不允许超过的数值，而基准限是下限，为了保证利用率不能再低了。”河北省城乡规划设计研究院相关专家说。
容积率的小数点大小变化，对我们今后的生活影响巨大。
与我们息息相关的有七件事，一定得知道。
1、舒适度会更好
直观的说，容积率很明确的反映了一个小区到底挤不挤、电梯堵不堵、日照好不好等一系列因素。如果说地段决定房子的升值潜力，那么容积率代表的就是舒适度。
石家庄的楼盘高楼林立，甚至有一些楼盘密密麻麻，看的人密集恐惧症都要范了，不但影响采光，生活在这里还容易造成心理压抑。
之所以这样，就是容积率太高，有限的空间里建筑过多。
据了解，石家庄市大部分楼盘普遍在3.0上下，而同祥城的[2015]026地块更达到了4.67的高容积率。
“早在2010年的时候，石家庄的容积率就在3.5，这些年维持在2.8到3.5之间，基本上每年都在往下调整，逐步降到了目前的2.5。”石家庄市规划设计研究院相关专家说。
2、环境绿化更多
据了解，容积率降低是对城市的开发强度进行控制，从2.8降到2.5，具体到楼盘上来说，能有多大影响呢？
“比如33层的高楼，按着这个调控，可能要被削掉3层，小区内的绿化也会有明显变化。”这位专家说。
假如一个10000㎡土地面积标准模板的小区，每降低0.1的容积率，将为居住带来种种改变可能是：楼间距增加2米、日照增加15分钟、层高增加0.1米、电梯平均等候时间减少5S、小区路面拓宽0.2米、被邻居吵到的机会减少20%、绿地率增加1%，小区新增100棵树.....
换句话说，石家庄降低0.3，将为每个这种标准小区增加300棵树。
“但是，对整个城市的高楼面貌来说，改变不会明显，依旧是高楼林立。”这位专家说。
此外，雾霾频发，容积率降低，对雾霾减少有好处呢？
石家庄市环境监测站相关负责人说，城市密度低了，对空气有一定积极作用，但是只有0.3的变化，影响并不明显。
3、房价不一定会涨
其实大家最关注的还是房价问题，有限的空间内能盖的楼盘少了，势必减少开发商的储房量，石家庄一开发商表示，降这0.3，起码减少了几千万。
石家庄市规划设计研究院相关专家介绍，在政府土地拍卖时，容积率是已经确定了的，如果容积率低了，拍卖价格也会相应减少。
“跟房价影响最大最直接的就是拿地的价格，容积率的调整会把拿地价格控制在合理区间，因此，容积率低了并不意味着房价又有上涨了。”这位专家说。
4、交通拥堵将得到缓解
容积率降低，作用比较明显的就是能够缓解交通压力。
一个地块的规划完成后，在交通方面的人均道路面积也确定了，但随着开发强度不断加大，人均道路面积在逐渐减小。
“石家庄市人均道路面积是15到20平米，但是现在已经低于这个标准了。”这位专家说。
据了解，石家庄过去二环内的容积率过高，政府不停地修路但是仍旧无法解决城市居住舒适度的问题，相关专家预测，未来石家庄二环内，随着城市的交通的优化，地铁修建、道路拓宽等，能够相对符合规划。
5、空置率将降低
如今买房，充斥着很多投资在里边，买了房不一定住，“用来投资的人，对小区的舒适度，环境要求并不高，这就造成房子的空置率较高，而容积率降低后，房子的品质会提升，这样也能降低空置率。”石家庄市规划设计研究院相关专家说。
“容积率的这次下调将加速市场产品更新换代，更适合人类的居住，城市功能是让人们生活更美好，在容积率下降的过程中体现出城市的美好。”石家庄一房产经纪机构相关负责人说。
6、洋房和高层混搭小区将增多
据了解，石家庄现在存在新批的项目容积率都在往下走，而随着人们现在生活水平的提高和对品质的要求，人们也会关注到容积率了，如今，人们更愿意选择容积率低一点的。
这位房产经纪机构负责人说，现在开发公司的意识也变了，通过提高品质来吸引更多客户，获得更大利益，而不一定提高项目的容积率。
容积率下调另一个直接影响就是楼盘的搭配，洋房和高层的搭配更容易。
这次容积率的下调，他认为，其影响主要是在产品上，过去2.8的容积率洋房和高层搭配起来很难，容积率下降到了2.5，在洋房和高层的搭配上就很容易实现了，能做出三分之一的洋房面积和三分之二的高层面积。
7、162个项目在调容积率，看看有你家吗？
据了解，2016年拍地的项目，容积率上限多为2.5。10月24日新拍卖的净地，[2016]052号，同样是住宅≤2.5的容积率。前段时间获证的如长安颐园、西美花盛、国源和天下、美树湾等，容积率均未超过上限2.5。
开发商已经开始按照新规执行了。
另外，今年，石家庄市城乡规划局发布了《关于公开展示石家庄市中心城区部分地块控制性详细规划动态维护方案的公告》。《公告》显示，石家庄市城乡规划局启动了01分区03单元大郭商办楼地块、02分区03单元河北航空基地项目街坊等162个地块的控制性详细规划动态维护程序。
也就是说这162个项目需要调整容积率。
依据政府批示或会议纪要确定的容积率的专项整治的36个项目详单
依据政府批示或会议纪要确定的容积率的专项整治的36个项目中，城中村改造项目包括：
柳董庄城中村改造地块、柏林庄城中村改造、东三庄城中村改造地块、东良厢城中村改造项目地块、元村四期地块以及方北城中村改造地块；旧厂房改造项目包括：油脂化工厂地块、水泵厂四宿舍改造项目地块以及新华二印项目地块；老旧小区改造项目包括：职工宿舍（纺织厂）地块、裕东干休所项目地块、中山路468号危陋房改造项目、宝德铝制品危房改造项目地块、东风小区项目地块以及一中危陋房项目地块；其他项目包括：河北航空城基地项目街坊、新合国际、西美花街、启点项目地块、阳光里住宅楼项目（众鑫包装地块）、水木大兴项目地块、时光城项目、东方名邸、裕美国际、东振公馆、红星街商务楼、汇通天下项目地块等。
依据专项整治政策确定容积率的90个项目详单
依据专项整治政策确定容积率的90个项目中，城中村改造项目包括：
高柱城中村改造（橙悦城） 、白佛口旧村改造、西三庄城中村改造（上城尔湾、亚润花园、西三庄浩林园、永生大厦）、赵一街改造（北郡）、东五里旧村改造回迁楼、振一街城中村改造地块、吴家庄城中村改造地块、北宋城中村改造、槐底城中村改造、白佛城中村改造（银佛家园）、小沿村城中村改造、东里旧村改造项目（海悦国际）；旧厂房改造项目包括： 太行机械厂地块、纺织一厂改造地块、纺织机械厂地块；老旧小区改造项目包括：电建生活区改造项目、天同一区地块、广平小区改造项目地块、石纺路3号院旧城改造地块、胜利北街172号旧城改造项目；其他项目包括：北杜世纪花园、御龙湾项目地块、翰林雅筑、国赫红珊湾、荣鼎天下、城南春天、华基君程、水印城、碧水春天、燕西台、春天里、绿家小区、祥云国际一期、御景阁地块、都市怡景A、B区地块、天洲沁园地块、北城山水地块、中铁大厦、华域城、锦绣华庭、新大院、金色里程地块、玉龙小区、相和园、金马小区四期、苑西小区二期、克拉公馆地块、大马庄园及藏龙福地、百合花园、纯棉时代、丽都畅园、新世纪花园、和谐家园地块、国粹、柏林怡园、中天世都、恒新公馆、翰墨儒林、志诚华府、37度小区、汇龙国际、广美国际、晶彩中心、华飞大厦、益圣大厦、一江大厦、旺角国际、联邦二期。
历史遗留的36个项目详单
在历史遗留的36个项目中，城中村改造项目包括：塔冢旧村改造、振二街城中村改造；旧厂房改造项目包括：
石钢厂区地块、省水利厅外加剂厂（坚果社区）；老旧小区改造项目包括：省测绘局宿舍改造项目、电视机厂宿舍改造项目、谈固小区第二社区危陋房改造、总参石家庄干休所住房改造项目、热电厂宿舍棚户区改造地块、迎春巷旧城改造、运河桥社区联合宿舍危陋房改建地块、和平社区旧城改造地块、上东城（金刚西区）、华药一生活区三期地块；其他项目包括：南和苑小区、冀铁馨苑第二地块、赛格广场地块、金恒基鹿城、大郭商办楼。
