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楼市风向:定向加息算不算市场自身调控高招

2017-05-04 18:20:48 来源:燕赵晚报

“五一”期间首套房将执行基准利率,也就是4.9%(5年以上贷款基准利率)的年利率,二套房执行基准利率基础上上浮20%

“五一”过后,楼市调控又出新招,北京地区二套房贷上浮20%的利率,不得不说这次是调控房价的高招,因为既不伤害市场整体经济,又能控房价。根据住建部的推广精神,预计一线城市不久之后将全面推广北京地区的经验。目前,上海和深圳地区已经将首套房贷利率全面上调,普遍从9折上调到95折,一些银行已经率先实现了基准利率。这条消息意味着:央行针对楼市的“定向加息”已经拉开了序幕。业界认为,这一“定向加息”举措向二三线城市推进后将对整个楼市产生影响。

“定向加息”拉开序幕真的会扼住“楼市咽喉”?

楼市调控大招,针对楼市的“定向加息”已经拉开了序幕!即金融手段全面介入楼市调控。

有人算了一笔账:加息前,5年以上贷款年利率达到6.80%,买二套房按基准利率的1.1倍执行,即为7.48%,买房50万元30年贷款,月供为3489.23元,总利息为756121.93元。此次加息后,5年以上贷款年利率达到7.05%,买二套房按基准利率的1.1倍执行,即为7.755%,买房50万元30年贷款,月供3585.52 元,总利息为790786.13元。据计算,今年3次加息后,总月供增加245元。加上去年两次加息,5次加息后,月供增加414元。

那么如此这般之后,对楼市影响最大的是什么?“加息,如果大幅加息,楼市肯定会迅速降温。”业界分析认为,虽然每次的加息幅度不大,但每次之后,无论是开发商,还是购房者贷款的成本明显增加。

今年自“限购”之后,石家庄楼市进入平稳期,多数楼盘看房上门量跌入今年以来低点。很多郊区楼盘一天看不到几组客户,一周卖不出几套房子。中心区售楼部里到访的人也并不多。多位房地产人士称,此前,央行频繁上调存款准备金率,使得大量资金被冻结,开发贷款难成为普遍现象。限购控制人们买房,加息则影响人们的预期,加剧近期购房者观望,而在限购令不会松动的情况下,缺钱的局面将很快出现。面对越来越艰难的楼市,原计划5、6月做活动的楼盘,或会提前打折促销回笼资金,以争取市场的主动。

可见“定向加息”对于楼市的影响还是很明显的。当然这种做法,很有可能成为“楼市调控长效机制”的组成部分。“房子是用来住的,不是炒的”!悄然之间,国家从供给侧(增加土地供应)和需求侧(从资金方面抑制炒房需求)两端,也都一并扼住了部分楼市的“咽喉”。

业界认为,随着金融调控房价手段的全面铺开,二手房市场整体成交量正在大幅下滑。但是能否改变市场强烈的看涨预期,仍然需要进一步措施。

这次楼市“定向加息”到底影响购房者什么了?

银行调息原本是常态,但这次是时隔三年后的基准利率回归,也被视为央行针对楼市“定向加息”的启幕。即使市场有了充分预期,房贷回到基准利率,对购房者的影响依然不小。从按揭贷款市场来讲,购房者获得资金的主要渠道就是银行贷款,贷款利率提高的影响仅次于限购限贷、“认房又认贷”等,会直接增加首套房和二套房购房者的成本。

业内人士普遍认为,未来楼市调控可能还有举措。如果当前一系列政策仍未见效的话,不排除未来财政和税务部门都会采取管制手段。房贷利率进一步上调的可能性大,同时额度趋于合理,银行需要平衡点,不影响正常房贷需求,同时能缓解自身的成本压力,将在稳定市场的前提下缩小力度。银行未来贷款额度收紧,价格上浮,放款放缓将是常态。信贷是决定短期房价的最关键因素,房价调整的压力越来越大。特别是当下对二套房的认定标准也全面收紧,这种情况下,很多购房者的资金压力巨大。对于假离婚、卖一买一等具有投机性的购房行为来说,一系列政策的约束力度巨大。整体来看,市场将在这些政策叠加下继续降温。

事实上,这次房贷利率折扣的减免也在市场的预期之内。现在房贷政策比较严,所以优惠利率减少也很正常,资金成本的走高也已经让银行颇有压力。从银行的资金情况看,最近资金成本明显上涨,房地产调控政策持续收紧,这种情况下,信贷继续从过去的首套房9.5折收紧是趋势也是必然。

对于此次政策的发布是否会引起购房者集中在“五一”过后出手,多家受访机构表示,目前还没有最新统计数据,但未来市场交易量相对来说将会出现下滑。

未来会从“行政调控”向“市场自身调控”转变?

对于这种“定向加息”,尽管各个城市所采取的幅度会不一样,但是这种“定向加息”的房地产市场调控方式可能会由北京开始,最后也会向房价还在上涨的不少城市蔓延。

业界分析认为,如果说,政府真正以“定向加息”的方式来调控房地产市场,那么这种房地产调控政策对楼市的影响肯定会是巨大的,而且这也意味着中国房地产市场的调控政策真正开始走向正途。因为,对于当前的房地产市场来说,只有利率及税收才是能够让中国的房地产市场真正回归到居住功能的经济杠杆。如果不动用这两大经济杠杆,再多的行政性调控政策所起到作用都会是十分有限的。

有人认为,在这种情况下,由于会触及地方政府的GDP增长及地方财政,触及到不少当权者的既得利益,这些房地产调控政策又会放开,新的一轮房地产救市政策又会出台,就如早几年那样。但这次不同的是住房要回到居住功能,这是对中国房地产市场的基本定位。如果要坚持这个对房地产市场的定位,房地产市场调控政策要重新回到以前同样是不可能的。尽管这些是相当不确定的,但至少给市场了一个希望。所以,房地产市场调控新招对未来市场冲击与影响不可小视。(李小白)

责任编辑:马静
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